Od tego roku nowe limity wskaźnika czynszów wzrosną do 2,2%. Gospodarka

Narodowy Instytut Statystyki (INE) opublikował w czwartek nowy, który wskazuje na różnicę międzyroczną wynoszącą 2,20% w listopadzie 2024 r. Wskaźnik ten stanowi punkt odniesienia przed i po regulacji rynku wynajmu w Hiszpanii, ponieważ będzie to narzędzie do corocznej aktualizacji umów najmu podpisanych od 25 maja 2023 r., kiedy to. Jej celem, jak określono w samych przepisach, jest „unikanie nieproporcjonalnych podwyżek czynszów z umów najmu”.

Głównym parametrem ustalającym limit najmu będzie nowy indeks, który będzie ujawniany co miesiąc. Jego obliczenia obejmują trzy punkty odniesienia: wskaźnik cen towarów i usług konsumenckich (CPI), inflację bazową – która nie obejmuje świeżej żywności i energii, ponieważ są one najbardziej zmienne – oraz trzecią skorygowaną wartość, która uwzględnia ewolucję dwóch poprzednich, czyli wzrostu długoterminowego od nich oczekiwanych (2%) oraz współczynnik łagodzący, ustalony wspólnie przez ministerstwa odpowiedzialne za mieszkalnictwo i gospodarkę, w celu odzwierciedlenia szczególnej sytuacji na rynku najmu.

Działanie dotyczy wyłącznie umów podpisanych w ramach nowego prawa mieszkaniowego, czyli takich, które nastąpiły po 25 maja 2023 roku. Czynsze podpisane w poprzednich terminach będą w dalszym ciągu aktualizowane o dane CPI lub Indeks Gwarancji Konkurencyjności (czyli tzw. ograniczona do 2%), zgodnie z ustaleniami obu stron.

Wprowadzenie tego indeksu następuje w momencie, gdy wygasły już tymczasowe limity stosowane do aktualizacji czynszów. W ostatnich latach oraz w odpowiedzi na kryzysy gospodarcze wynikające z pandemii i wojny na Ukrainie rząd ograniczył podwyżki czynszów do 2% w latach 2022 i 2023 oraz do 3% w roku 2024. Jednak stały system, który pozwala rynkowi podlegać regulacji, dlatego zdecydowano się na wprowadzenie nowego wskaźnika INE. W każdym razie coroczna aktualizacja, uregulowana w art. 18 ustawy o dzierżawach miejskich, nie ma wpływu po cenie początkowej ustalonej przy podpisywaniu umowy. Jest to nadal ustalane dowolnie.

Oczekiwany efekt

Nowy indeks ma na celu rozwiązanie problemu strukturalnego na rynku hiszpańskim: braku przewidywalności dla najemców. Na obszarach, gdzie, szczególnie w dużych miastach i obszarach metropolitalnych, mechanizm ten ma na celu zapewnienie najemcom bardziej stabilnych ram. Istnieją jednak obawy, że jego wpływ będzie ograniczony. Profesor ekonomii stosowanej na Uniwersytecie Pompeu Fabra, José García Montalvo, przewiduje nowe strategie ze strony właścicieli, aby uniknąć tych ograniczeń. „Wiele z nich, przewidując ograniczenia w modernizacjach, ustala wysokie ceny początkowe, aby zrekompensować ograniczenie przyszłych podwyżek” – zauważa.

Takie zachowanie odzwierciedla ograniczenia środka w zakresie jego zdolności do skutecznego kontrolowania rynku, ponieważ właściciele dostosowują wartość początkową w celu zminimalizowania wpływu tych polityk, co skutkuje zmniejszeniem rzeczywistego efektu. Do tego dochodzi, jak wskazuje ekspert, „mała siła przetargowa najemcy”, który może zgodzić się na podwyżki wyższe niż zakłada indeks, z obawy przed koniecznością poszukiwania nowego mieszkania po zakończeniu umowy.

Zgodnie z przepisami najemca ma prawo pozostać w domu przez okres pięciu lat, a w przypadku firmy – siedmiu lat. W tym czasie podwyżki czynszów muszą być powiązane z limitami określonymi w nowym wskaźniku referencyjnym. „Ale pod koniec okresu właściciel może podnieść cenę, jak chce, lub po prostu zdecydować, że nie będzie już przedłużał umowy, co działa odstraszająco na osoby wynajmujące” – dodaje ekspert.