Kto teraz kupuje domy w Hiszpanii? Z prawie 40-letnim stażem i dużą zdolnością ekonomiczną | Gospodarka

Zaporowe ceny mieszkań i silnie rosnąca aktywność. To oczywisty paradoks, z jakim boryka się rynek nieruchomości, który we wrześniu i październiku odnotował niespotykany od dawna poziom aktywności – wynika z danych INE. Eksperci uważają, że obniżka cen kredytów hipotecznych w ostatnich miesiącach zachęciła więcej osób do poszukiwania (i znalezienia) domu. „To duży popyt, który od dwóch lat czeka na możliwość zakupu i widzi sytuację jako teraz albo nigdy” – podsumowuje María Matos, kierownik studiów w Fotocasa.

W sierpniu portal ten sporządził najnowszy profil nabywcy domu: średnio 42 lata, średnio-wysoki poziom społeczno-ekonomiczny, który chce mieć dom z dwiema sypialniami. Matos uważa, że ​​niewiele się to zmieniło. Że jest więcej ludzi, którzy kupują, ale nie dlatego, że na rynek wchodzi więcej młodych ludzi lub niższych klas średnich. Dla nich kwoty stanowią barierę, ale nie powstrzymującą odbicia aktywności z ostatnich miesięcy. „Nie uważamy, że cena stanowi przeszkodę, ponieważ nadal jest wielu mniej wrażliwych nabywców” – wskazuje rzecznik Fotocasa.

Sergio Carbajal, szef działu kredytów hipotecznych w porównywarce Rastreator, zgadza się z nią: „Nie zauważyliśmy bardzo znaczącej zmiany profilu, ale zaobserwowaliśmy większy popyt, głównie z powodu spadających stóp procentowych” – opisuje. W Twoim przypadku typowym klientem jest 39-letnia osoba z umową na czas nieokreślony, która wnioskuje o pożyczkę na średni okres 23 lat. Dodaje również, że nie ma dużych różnic w rodzaju produktów hipotecznych, z których korzystają nabywcy domów: 72% to kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu, a 27% kredyty hipoteczne mieszane (ze stałą opłatą przez pierwsze kilka lat, która później staje się zmienna).

Zmiana polityki pieniężnej była fundamentalna. Po największej w historii podwyżce stóp procentowych, w czerwcu ubiegłego roku Europejski Bank Centralny obniżył oficjalny koszt pieniądza. Od tego czasu uczyniła to jeszcze trzy razy, a oczekiwania te znalazły odzwierciedlenie w stopie EURIBOR (która nie jest bezpośrednio zależna od działań EBC, ale zwykle odzwierciedla tendencję), a także w ofertach banków hipotecznych. „Wszystko wróciło trochę do dynamiki sprzed podwyżki stóp”, mówi Carbajal.

Zdaniem wielu ekspertów ten moment, po pandemii i przed galopującą inflacją, jest kluczowy do zrozumienia chwili obecnej. Rok 2022 był rekordowy pod względem wolumenu transakcji używanych i, ogółem, największy od 2007 roku. Jednak rok stracił dynamikę, gdy inflacja odbiła się na kieszeniach, a kredyty hipoteczne stały się droższe. Wstrzymało to część popytu tłumionego podczas kryzysu zdrowotnego. „W pierwszej połowie roku było trochę więcej wątpliwości i wielu czekało, jaką politykę stóp procentowych będzie prowadził EBC” – wyjaśnia Ferran Font, dyrektor ds. badań w Pisos.com. Dodaje, że „wielu kupujących zwleka z decyzją, ponieważ ceny rosną i istnieje obawa, że ​​jeśli tak dalej pójdzie, nie zrekompensuje to już spadku zainteresowania”.

Takie pośpiechy widać w agencjach nieruchomości. Lázaro Cubero, dyrektor ds. analiz w grupie Tecnocasa, wskazuje, że decyzja o zakupie (od momentu wykazania zainteresowania kupnem domu do momentu podpisania kaucji za mieszkanie) trwa obecnie średnio 72 dni. „W roku 2022, który był rekordowy pod względem sprzedaży używanej odzieży, były to 83 dni, a przed pandemią 92 dni” – podkreśla. Wzrost presji popytowej widać także w tym, że w każdym z jej biur jest średnio 350 zainteresowanych zakupem, choć Cubero uważa, że ​​wzrost odzwierciedlony przez INE (51% w październiku) jest punktualny i mówimy o wzrostach objętość bliższa 10%. W rzeczywistości same oficjalne statystyki wskazują na skumulowany wzrost (od stycznia do października w porównaniu z tym samym okresem w 2023 r.) na poziomie 7,5%.

Ekspert Tecnocasa jako główny wektor zmian wskazuje także na rynek kredytów hipotecznych. „Główna różnica, jaką widzimy w porównaniu z zeszłym rokiem, polega na tym, że wówczas o kredyt hipoteczny ubiegało się 57% kupujących, a obecnie odsetek ten wynosi 66%” – wyjaśnia. Rok temu o połowę częściej dokonywano zakupów za gotówkę, co często wiąże się z profilem inwestycyjnym lub bardzo dużą wypłacalnością (także w przypadku obcokrajowców, którzy być może wnioskowali o pożyczkę w kraju pochodzenia). W przeciwnym razie dane zarządzane przez grupę nieruchomości wskazują na stosunkowo stabilny popyt na pierwsze mieszkania (69% kupujących), choć zauważają niewielki wzrost popytu odtworzeniowego, czyli tych, którzy sprzedają swój dom, aby kupić inny. Krótko mówiąc, wypłacalny popyt z wystarczającymi oszczędnościami lub wsparciem rodziny (banki zwykle wymagają, aby co najmniej 20% całkowitej wartości domu zostało wniesione w płynnych pieniądzach plus podatki lub inne wydatki), aby skorzystać z korzystniejszej sytuacji kredytowej. korzystny.

Na razie nikt nie wierzy, że wejście na rynek większej liczby młodych ludzi, wraz z wydłużeniem gwarancji hipotecznych, będzie znaczące. Choć utrzymuje się znaczny odsetek inwestorów (25%, według Tecnocasa) i obcokrajowców, którzy chcą mieć dom w Hiszpanii (15% wszystkich kupujących, według danych rejestratorów nieruchomości, dodając zarówno rezydentów zagranicznych, jak i nierezydentów) . Zwiększają one popyt uznawany za wypłacalny, który jest w stanie przeciwstawić się wzrostowi cen i wykorzystać spadek stóp procentowych. Również po to, by uciec na rynek wynajmu z odstraszającymi cenami. Ale siła nabywcza nie jest wieczna. „Ceny będą nadal rosły” – ostrzega Matos, „co w pewnym momencie osłabi rynek i być może właśnie to zobaczymy w 2026 roku”.