Kiedy dom modułowy jest ruchomy lub nieruchomy?

To pytania, które coraz częściej zadają sobie osoby chcące kupić dom modułowy. Firma badawcza Mordor Intelligence szacuje, że europejski rynek domów prefabrykowanych będzie wart 32,5 mld euro do 2024 roku. Oczekuje się, że do 2029 r. europejski rynek budownictwa prefabrykowanego osiągnie wartość 44,71 mld USD. Oczekuje się, że do 2020 r. rynek osiągnie wartość 44 mld USD do 2029 r.

Oznacza to, że w przyszłości może pojawić się tylko więcej pytań dotyczących legalności domów modułowych.

Zasadniczo nie jest trudno odróżnić, kiedy dom modułowy, taki jak przenośna sauna lub pomieszczenie magazynowe, jest ruchomy lub nieruchomy.

Jeśli dom jest produkowany w fabryce, jest zbudowany na kawałku ziemi i może być przenoszony z jednego miejsca do drugiego, można go uznać za rzecz ruchomą, nieruchomość.

Natomiast jeśli budynek modułowy (przynajmniej jedna z jego konstrukcji nośnych) jest zbudowany na działce i nierozerwalnie połączony na fundamencie wykonanym w drodze budowy, nie będzie mógł być przenoszony z miejsca na miejsce w trakcie innych prac budowlanych i nie będzie mógł być przenoszony bez zmniejszenia jego wartości lub uczynienia go niezdatnym do użytku zgodnie z jego przeznaczeniem. – zostanie uznany za budynek i będzie miał status nieruchomości.

Doradzając klientom w kwestiach prawnych, coraz częściej okazuje się, że gdy lokalizacja budowli (lub podobnego obiektu) na działce jest przedmiotem sporu z sąsiadami lub innymi zainteresowanymi stronami, jej legalność i ruchomość stają się jednym z kluczowych argumentów w sądzie.

Kiedy można wybudować dom modułowy na granicy sąsiedniej działki bez zgody jej właściciela?

Często, gdy dom modułowy jest budowany przy granicy innej działki, powstają spory, czy jest on uważany za budynek podlegający minimalnej odległości 3 metrów od granicy sąsiedniej działki, czy też jest to nieruchomość, która jest zwolniona z (niewyłączonej) minimalnej odległości od granicy sąsiedniej działki, tj. może być zbudowana tuż przy granicy działki.

Dom mobilny można wybudować bez pozwolenia (zgody) właściciela sąsiedniej działki, jeśli nie spełnia on definicji budynku, a jest na to kilka istotnych kryteriów i warunków.

Pierwszym warunkiem jest zapewnienie, że konstrukcje nośne obiektu (domu modułowego) nie są zbudowane na gruncie.

Mówiąc prościej, zmontowany obiekt musi zostać przywieziony i podniesiony za pomocą dźwigu ze specjalnego pojazdu i ustawiony w taki sposób, aby można go było w dowolnym momencie ponownie podnieść za pomocą dźwigu bez usuwania.

Aby uniknąć sporów z sąsiadami, których ogrodzenie ma zostać wykorzystane do budowy domu modułowego, idealnym rozwiązaniem jest posiadanie odpowiedniej dokumentacji na samym początku – aby upewnić się, że w ofercie handlowej domu, w dokumencie kupna-sprzedaży, w specyfikacji technicznej itp. nie ma wymogu zainstalowania fundamentów na działce w celu jej przeznaczenia lub zapewnienia jej stabilności.

Ponadto należy zauważyć, że jest to „ruchomy” moduł / dom ze wszystkimi ścianami, oknami i drzwiami. Wreszcie, przedmiot jest montowany w fabryce i dostarczany na miejsce już zmontowany.

Drugim warunkiem budowy domu mobilnego bez zgody właściciela sąsiedniej działki jest to, że obiekt nie jest trwale, samoistnie związany z gruntem, tj. bez fundamentów, osadzony w gruncie, nie zabetonowany itp.

Prawdą jest, że jeżeli mobile home ma być posadowiony na betonowej kostce brukowej lub płytkach w celu zapewnienia stabilności, to istotne jest, aby nie były one ze sobą zabetonowane, gdyż w przypadku sporów sądowych zasadniczą przesłanką jest brak ich trwałego zakotwienia w gruncie, bez solidnego posadowienia w gruncie, co utrudniałoby przeniesienie obiektu bez uszczerbku dla jego wartości i użyteczności.

Trzecim istotnym warunkiem uznania rzeczy za rzecz ruchomą (co obejmuje prawo do wybudowania ruchomości bez zgody właściciela działki sąsiedniej w odległości 3 metrów od granicy działki) jest zapewnienie możliwości przeniesienia jej w inne miejsce bez demontażu (i bez istotnego zmniejszenia jej wartości), a także zapewnienie możliwości korzystania z niej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Po czwarte, należy upewnić się, że koszt przeniesienia domu jest stosunkowo niski, ponieważ sądy oceniają również to kryterium. Na przykład koszt przedmiotu zostanie porównany z kosztem przeniesienia.

Wreszcie, ważnym warunkiem, aby móc wybudować dom modułowy bez zgody właściciela sąsiedniej działki jest to, że jeśli budujemy nie jeden, a kilka domów modułowych/mobilnych, wskazane jest, aby nie łączyć ich w jedną całość wykończeniową lub dachową, nie łączyć ich ze sobą żadnymi łączeniami (śrubami, betonem lub innymi pracami budowlanymi, czy też aby miały wspólną elewację: okładzinę, pokrycie dachowe itp.)

Kryterium scalenia w jeden obiekt, uniemożliwiające jego przeniesienie bez demontażu, również będzie podlegało ocenie sądu.

Ważna jest też energia elektryczna, woda, kanalizacja

Aby dom modułowy zachował status ruchomości i nie stał się nieruchomością, nie powinien być nierozerwalnie związany z kanalizacją, prądem, wodą.

Podłączenie energii elektrycznej powinno być łatwe do odłączenia. Na przykład na zewnątrz, ale chronione przed deszczem itp. Upewnij się, że wszystko jest ustawione w taki sposób, że przenoszenie domu nie wymaga demontażu ścian, wykończeń itp.

Instalacja wodna powinna być skonfigurowana w taki sposób, aby łatwo było ją odłączyć i przenieść dom. A jeśli dom będzie potrzebował klatki schodowej (np. do odprowadzania wody), zaleca się odprowadzanie jej na działkę, a nie do specjalnego systemu oczyszczania ścieków (jeśli ścieki nie są zanieczyszczające).

W przeciwnym razie sądy mogą uznać, że obiekt jest nierozerwalnie związany z podziemną infrastrukturą inżynieryjną związaną z nieruchomością.

Ponadto budowa domu wymagałaby również oceny stref ochronnych na sąsiedniej działce: lokalizacji odwiertu lub studni wody pitnej (jeśli istnieje), systemu oczyszczania ścieków itp.

Jeśli takie obiekty istnieją, wskazane jest przestrzeganie ustawowych stref ochronnych od tych obiektów, nie tylko na własnej działce, ale także na działce sąsiedniej (w ten sposób uchronimy się przed ewentualnym pozwem ze strony właściciela działki sąsiedniej za rzekome naruszenie jego praw – zanieczyszczenie itp.)

Wreszcie, jeśli zamierzasz zbudować taras wokół swojej ruchomości, powinieneś mieć świadomość, że taras jest budowlą inżynierską, która podlega minimalnej odległości 1 metra od granicy sąsiedniej działki.

Aby zachować dom modułowy jako ruchomość, zaleca się, aby nie łączyć tarasu z modułem za pomocą połączeń (śrub itp.) w taki sposób, aby połączenie to uniemożliwiało przeniesienie obiektu (pozostaw co najmniej 1 cm przestrzeni między modułem a tarasem).

Spory prawne, jakiekolwiek by nie były, mają zwykle większe szanse zakończyć się korzystnie dla tych, którzy są do nich lepiej przygotowani.

Tak więc, jeśli zwrócisz uwagę na wszystkie te szczegóły podczas budowy domu modułowego, jest bardzo prawdopodobne, że twoja nieruchomość pozostanie tam, gdzie zaplanowałeś i nie będzie potrzebować zgody właściciela sąsiedniej działki, ponieważ nie zostanie sklasyfikowana jako budowla o minimalnej odległości 3 metrów od granicy sąsiedniej działki (chyba że uzyskano zgodę właściciela sąsiedniej działki na budowę konstrukcji bliżej niż 3 metry). W przypadku, gdy obiekt jest uznawany za ruchomy ze względu na swój charakter, minimalne odległości budowy obiektu od granicy sąsiedniej działki nie mają zastosowania.

Należy jednak pamiętać, że każdy przypadek może być oceniany indywidualnie i niekiedy, nawet przy spełnieniu wszystkich powyższych kryteriów, sądy znajdą odpowiednie podstawy prawne do zakwalifikowania takiego obiektu jako budowli lub w inny sposób ograniczą jego budowę w pobliżu granicy działki sąsiedniej (np. w przypadku stwierdzenia innego naruszenia praw właściciela działki sąsiedniej w związku z budową domu modułowego).

Lina Liogė, CEE Attorneys Associate, Senior Associate