Co muszę wiedzieć kupując loft?

Kiedy nowi właściciele kupowali loft, napotykali szereg problemów: lokale były często zarejestrowane jako administracyjne lub o innym przeznaczeniu, co prowadziło do obciążenia właścicieli podatkiem od nieruchomości, ludzie nie byli w stanie zadeklarować swojego miejsca zamieszkania, instytucje kredytowe stosowały mniej korzystne warunki finansowania, a zmiana statusu lokalu zajmowała dużo czasu, a w wielu przypadkach w ogóle nie była możliwa.

„Tak więc przed zakupem loftu pierwszą rzeczą, którą powinieneś zrobić, jest upewnienie się, co kupujesz i czy nie jest to lokal niemieszkalny” – mówi Laurynas Staniulis, partner kancelarii AVOCAD i prawnik.

Kodeks wykroczeń administracyjnych stanowi, że wykorzystanie budynku i jego pomieszczeń do celów innych niż te, do których zostały przeznaczone, podlega karze grzywny w wysokości od 280 EUR do 3 000 EUR. Powtarzające się korzystanie z pomieszczeń podlega karze grzywny w wysokości od 400 EUR do 6 000 EUR.

„Wykrycie tego wykroczenia jest dość trudne i jak dotąd w praktyce nie nałożono żadnych grzywien, ale każdy, kto nabywa lokal niemieszkalny i zamierza w nim zamieszkać na stałe, powinien być świadomy takiej możliwości” – ostrzega prawnik.

Zdaniem Laurynasa Staniulisa, poza wyżej wymienionymi wątpliwościami, właściciele loftów mogą napotkać jeszcze bardziej skomplikowane kwestie związane z utrzymaniem przedmiotów wspólnego użytku lub przedmiotów będących własnością na prawie współwłasności zgodnie z ustaloną procedurą ich użytkowania.

Przykładowo, jakiś czas po pierwszym remoncie pojawiają się pytania: kto ma utrzymywać i dbać o wspólne konstrukcje budynku, w którym znajduje się loft i na czyj koszt powinny być organizowane remonty dachów, czy sieci wodno-kanalizacyjne powinny być wymieniane lub naprawiane?

Zdaniem prawnika, z jednej strony wydaje się to bardzo proste i zrozumiałe – kodeks cywilny wyraźnie stanowi, że właściciele mieszkań i innych lokali są zobowiązani do zarządzania, należytego utrzymania, remontów czy innych czynności związanych z zarządzaniem przedmiotami wspólnego użytku.

Decyzje w takim przypadku mogą być podejmowane większością głosów. Dotyczy to jednak wyłącznie sytuacji, w których powstają i są rejestrowane samodzielne lokale.

W niektórych przypadkach lofty nie są jednak sprzedawane jako odrębne lokale, ale jako współwłasność z określonym systemem użytkowania. W takim przypadku wszelkie czynności związane z utrzymaniem lub naprawą nieruchomości muszą być podejmowane jednomyślnie, z wyjątkiem sytuacji, w których konieczne jest naprawienie stanu awaryjnego.

W takim przypadku zasadą prawną jest, że przedmiot prawa współwłasności jest zarządzany, użytkowany i zbywany na podstawie umowy między współwłaścicielami, a w przypadku braku porozumienia, procedura zarządzania, użytkowania i zbywania jest określana przez sąd na podstawie powództwa wniesionego przez któregokolwiek ze współwłaścicieli.

„Decydując się zatem na odmalowanie ścian klatki schodowej, wymianę wadliwego zamka czy wykonanie innych drobnych prac, które nie wiążą się z usunięciem awarii, konieczne będzie uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli, a w przypadku braku zgody nie tylko nie poniesiemy kosztów, ale również możemy utrudniać wykonanie prac” – ostrzega prawnik.

Sytuacja jest jeszcze bardziej kłopotliwa w przypadku podjęcia decyzji o przeprowadzeniu prac wymagających pozwolenia na budowę, gdyż pozwolenie na budowę wydawane jest wyłącznie na wniosek wszystkich współwłaścicieli, a odmawiającego współwłaściciela nie można do tego zmusić, nawet na drodze sądowej.

Zdaniem Laurynasa Staniulisa, z pewnością nie oznacza to, że loft nie może być wykorzystywany jako miejsce zamieszkania, ale decydując się na nabycie nieruchomości niemieszkalnej, a zwłaszcza nabywając udział w nieruchomości, należy rozważyć wszystkie za i przeciw takiego obiektu.