Kredyt mieszkaniowy dla samozatrudnionych: co muszę wiedzieć?

Osoby samozatrudnione mogą jednak napotkać pewne nieoczekiwane problemy przy zaciąganiu kredytu hipotecznego i mogą nie być w stanie uzyskać kredytu hipotecznego, którego chcą, bez odpowiedniego przygotowania, zgodnie z komunikatem prasowym Bigbank.

Nie jest tajemnicą, że freelancerzy w teorii mogą mieć wystarczające dochody, ale często napotykają trudności z ich uzasadnieniem.

Banki wymagają większej dokumentacji, dłuższej historii finansowej, którą często trudno jest przedstawić ze względu na sezonowość lub nieregularność dochodów.

Niestety, często oznacza to utratę najlepszych ofert nieruchomości, ponieważ osoby samozatrudnione, w przeciwieństwie do osób zatrudnionych, muszą z dużym wyprzedzeniem przygotować się do posiadania domu.

Zwykle otrzymują mniejszą kwotę pożyczki

Jeśli osoba z pełnoetatową, regularną pracą chce zaciągnąć kredyt hipoteczny, zwykle jest sprawdzana pod kątem jej dochodów w ostatnim roku, ich wielkości, stabilności, istniejących zobowiązań itp.

W przypadku samozatrudnienia, niezależnie od formy zatrudnienia (jednoosobowa działalność gospodarcza, licencja na prowadzenie działalności gospodarczej lub spółka bez dodatkowych pracowników), banki muszą ocenić znacznie więcej różnych aspektów ryzyka: zwykle obliczają płatności podatkowe wnioskodawcy, wydatki biznesowe i możliwe skoki dochodów oraz związane z tym ryzyko.

Edvard Arnatkevič, Head of Customer Relationship Management w Bigbank na Litwie, ostrzega, że osoby samozatrudnione często znacznie przeceniają swoje mocne strony: „Korzystając z kalkulatorów kredytowych, freelancerzy często wpisują cały swój dochód bez odliczenia podatku lub tylko jego niewielką część, bez uwzględnienia dodatkowego ryzyka itp.

Następnie, podczas wypełniania wniosku, można się rozczarować, gdy okaże się, że maksymalna kwota kredytu oferowana przez bank jest o połowę lub więcej niższa niż maksymalna kwota uzyskana za pomocą kalkulatorów bankowych.

Kalkulatory na stronach banków mają jedynie charakter orientacyjny, gdyż każdy przypadek oceniany jest indywidualnie.”

Warto zauważyć, że każdy bank inaczej oblicza dochód z samozatrudnienia – choć zawsze zaleca się ubieganie się o kredyt w co najmniej kilku różnych bankach, jest to koniecznością w przypadku samozatrudnienia, ponieważ maksymalna kwota kredytu oferowana przez różne banki może być prawie dwukrotnie wyższa.

Będziesz musiał złożyć wiele dokumentów

Każdy bank może poprosić o różne dokumenty przy ubieganiu się o kredyt mieszkaniowy, ale jeśli jesteś samozatrudniony lub masz własną firmę, możesz być pewien, że zostaniesz poproszony o wiele więcej dokumentów niż w przypadku, gdy jesteś pracownikiem.

Dlatego ubiegając się o kredyt mieszkaniowy, należy przygotować następujące dokumenty:

– zeznania podatkowe za bieżący rok i ostatnie 3 lata (w przypadku niektórych banków może wystarczyć krótszy okres);

– wyciągi z konta osobistego za bieżący okres i ostatnie 3 lata (w przypadku niektórych banków wystarczający może być krótszy okres);

– umowę przedwstępną zakupu nieruchomości (lokalu), która ma zostać zakupiona;

– raport dotyczący wartości rynkowej nieruchomości;

– informacje na temat ich działalności, spójność ich dochodów i dokumenty potwierdzające to (np. umowy z klientami, mogą być wymagane dzienniki dochodów i wydatków);

– dokumentacja potwierdzająca pochodzenie początkowego wkładu.

Jeśli masz własną firmę, będziesz również potrzebować:

– umowa o pracę lub inna umowa z firmą;

– uchwały akcjonariuszy lub dyrektorów o wypłacie dywidendy za okres co najmniej 2 lat oraz dowody dyspozycji otrzymania dywidendy (w przypadku wypłaty dywidendy lub zysków spółki);

– niektóre banki mogą również poprosić o wyciągi z konta firmy za bieżący rok i ostatnie 3 lata.

Chociaż nie wszystkie instytucje kredytowe proszą o te dokumenty, przygotowanie i złożenie ich od razu z pewnością zaoszczędzi wiele czasu.

Tak duża ilość dokumentacji jest niezbędna bankom do prawidłowej oceny ogólnego budżetu danej osoby, ponieważ osoba samozatrudniona lub osoba prowadząca małą firmę jest postrzegana tak, jakby była bardzo małą firmą.

Banki mogą nie prosić o dodatkowe dokumenty, jeśli dochód np. z umowy cywilnoprawnej w przypadku małej spółki cywilnej lub umowy o pracę w przypadku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością jest wystarczający dla kwoty pożyczki, którą chcesz pożyczyć, a bank nie musi widzieć Twojego dochodu z dywidend lub innych form zarobków.

Prawdą jest również, że różne banki mają różny apetyt na ryzyko – niektórzy pożyczkodawcy udzielą pożyczki prawie każdemu, ale po znacznie wyższych stopach procentowych.

Obecnie sytuacja nadal nie jest idealna

Ostatnio coraz częściej mówi się o tym, że osoby samozatrudnione powinny płacić taką samą kwotę podatku jak pracownicy pełnoetatowi.

Ale freelancerzy twierdzą, że pierwszą rzeczą, która powinna mieć miejsce, jest wyrównanie szans, w tym dostęp do pożyczek i wynagrodzenia za urlop.

Ustawodawstwo i zalecenia Banku Litwy dla kredytodawców konsekwentnie wspominają, że dochody osób samozatrudnionych lub przedsiębiorców powinny być traktowane bardziej konserwatywnie, dlatego też banki tak postępują.

Na przykład w przypadku małej spółki banki liczą tylko dochody otrzymane na podstawie umowy cywilnoprawnej, podczas gdy dywidendy lub dochody osobiste ze spółki nie są uważane za trwałe, jeśli były otrzymywane przez mniej niż dwa lata, a zatem nie są wyceniane przez banki.

E. Arnatkevich mówi, że takie decyzje są obecnie całkowicie w rękach banków, ale to rosnąca liczba osób samozatrudnionych zaczyna bardziej liberalnie podchodzić do dochodów z własnej firmy lub indywidualnej działalności: „Z naszych danych wynika, że osoby samozatrudnione są bardziej skłonne do ryzyka niż osoby pracujące w firmie, ale każdy przypadek rozpatrujemy indywidualnie.

Jeśli pożyczkobiorca jest w stanie udokumentować, że jego dochód jest tak samo stabilny jak dochód osoby pracującej na etacie, otrzyma odpowiednie warunki pożyczki”.

Litwa nie jest jedynym krajem, w którym freelancerzy borykają się z takimi problemami. W Estonii freelancerzy lub właściciele małych firm mają większe szanse na finansowanie przez mniejsze banki, ale podobnie jak w naszym kraju, często muszą włożyć nieco więcej wysiłku, aby uzasadnić wielkość i stabilność swoich dochodów.

Jeśli jesteś samozatrudniony lub posiadasz własną firmę i masz długoterminowe umowy z klientami, możesz uzyskać prawie identyczne warunki jak w przypadku zatrudnienia, więc z pewnością możliwe jest uzyskanie pożyczki w pożądanej wysokości, jeśli masz stabilny dochód.